中国经济已走上新常态 旧规律也显得力不从心

盼了许久，央行终于给楼市降下“甘霖”。上周五晚间，央行发文下调贷款基准利率0.4个百分点，这被市场机构视为继930房贷新政后房地产市场又一政策利好。

调整后，5年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

而在朋友圈，随着“央妈”的一声令下，群情振奋，一时间，“房地产迎来重大利好”“房奴们有福了”“赶紧买吧，房价还得涨”这样的论调随处可见，大有“山雨欲来风满楼”的态势。

比较具有代表性的一条是这样写的：“2006年的降息，导致了2007年房价的大幅度上涨，2009年2月的大幅度降息，当年全国房价暴涨100%，2012年7月份的降息，2013年房价涨了40%，2014年11月22日开始降息，这是第四次，本世纪最后一次买房的机会，今年不买房，5年都白忙!”

这个规律在笔者此前的文章中曾多次提及，纵观过去，每一次调控结束，以及每一次的报复性反弹，降息都有标志性的意义。因为，降息传递了一个释放更多货币流动性的信号，有效地降低了开发商融资成本和购房者的置业成本，对于楼市的刺激性不可小觑——事实上，降息后的第一个A股交易日，地产股大面积涨停，正是一种对利好的兑现。

每一次的货币宽松政策，都带来楼市的繁荣和房价的暴涨。所以，上周五的宣布降息无异于给楼市打了一剂“强心针”，让开发商们敢于打出“今年不买房，5年都白忙”的口号。那么，真的是这样的吗?

首先需要肯定，现在无疑是个买房的好时机。两个月前我就开始不厌其烦地提醒大家，随着限购政策的退出和限贷政策的放松，楼市的政策性利空已经完全出尽;而对于以刚需为主的郑州(楼盘)楼市而言，决定市场和房价反弹的“金箍”仅剩下信贷政策——事实上，本轮房地产下行的最关键因素在于，货币和信贷政策偏紧，如果银行信贷政策放松，楼市将迅速企稳反弹。

数据显示，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3个百分点和0.1个百分点。这也是房价环比降幅连续第二个月收窄，楼市筑底的态势显露无遗。

而中金的一份报告则预测，随着中国经济的进一步下滑，货币宽松势在必行，未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真，信贷政策这个“金箍”松开，房价这个“孙猴子”也可能再次放肆，那么，“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒，而是警报。

但需要注意的是，降息过后房价会涨的规律虽曾多次应验，可“今年不买房，5年都白忙”这样的论调却仍然显得言过其实。

有分析认为，就降息本身而言，此次又是非对称降息，特别是存款利率浮动区间的上限进一步放大至1.2倍，毫无疑问银行资金成本将进一步提升，特别是中小银行为了能够揽储必将会尽快出台相应的一浮到顶的存款利率;而对国有五大行而言，左右为难之后必将步其后尘，最终利差大幅缩小，个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。银行毕竟是自负盈亏的商业机构，资本的趋利性会让其将有限的资金投向收益率更高的标的。对购房者而言要获取优惠利率将更不可能，甚至连享受基准利率也难以保证，房地产市场又将进入年初以来“钱紧”的窘境，这将对房地产市场企稳回升产生非常不利的影响。

而且市场环境也不可同日而语，当中国经济已经走上新常态，旧规律也显得力不从心。可以看到，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，今年以来的这轮调整正是市场周期性规律作用的结果。在市场化改革、分类调控、房地产税收改革、住房信息联网等政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。正如任志强所说：“央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨?”